Flipper – kim jest, ile zarabia, czy to opłacalny interes?

31 marca, 2021Autor: SimplisLiczba komentarzy: 0

Ostatnio na rynku nieruchomości, wśród pośredników, a także inwestorów prywatnych pojawiła się nowa moda – flipping mieszkaniowy. Dla wielu jest to sposób  na szybkie osiągnięcie zawrotnych zysków, kwot sięgających od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy od jednej transakcji. Brzmi zachęcająco prawda? Zawodowi  flipperzy twierdzą, że jest to prosta metoda na pomnażanie swojego majątku. Niektórzy też potrafią uczynić z niego podstawowe źródło dochodu. Pod warunkiem jednak oczywiście, że dysponujemy odpowiednim kapitałem początkowym. Pamiętajmy jednak, że każda inwestycja, każdy, nawet najlepszy biznesplan niesie ze sobą ryzyko straty.

Czym jest więc flipping i czy warto się nim bardziej zainteresować?

Stara zasada każdego inwestora, niezależnie jaką branżą się zajmuje brzmi „najlepiej taniej kupić    potem drożej sprzedać”. Żeby zyskać, najpierw musimy coś dać od siebie, nowatorski pomysł, spryt, kontakty, kapitał, a najlepiej wszystko. Flipping najogólniej rzecz ujmując stanowi właśnie praktyczne zastosowanie tej zasady, tyle że w odniesieniu do  rynku nieruchomości – cała zabawa polega na znalezieniu interesującej oferty mieszkaniowej, która w perspektywie, po odsprzedaniu może nam przynieść zysk. Zdarza się, że mieszkania zwyczajnie są niedoszacowane, cena jest niska na przykład ze względu na zadłużenie, dzikich lokatorów, niekorzystne usytuowanie, niski stan lokalu, czy wady prawne lokalu. Powodów jest  mnóstwo i nie sposób je wszystkie wymienić.

Trafiając na korzystną z naszego punktu widzenia ofertę możemy albo od razu sprzedać mieszkanie po realnej cenie rynkowej albo też zainwestować pieniądze w remont i modernizację nieruchomości. Wszystko zależy od tego, czy zależy nam na szybkim zysku, czy też mamy możliwość chwilę odczekać, flipperzy praktykują różne sposoby. 

Od czego w ogóle powinniśmy zacząć? Najważniejszy jest oczywiście kapitał, środki  na kupno nieruchomości i ewentualną modernizację. Profesjonalni flipperzy doradzają różnie doradzają. Jedni twierdzą, że kapitał powinien  pochodzić z nadwyżki budżetowej, odradzają natomiast brania kredytów, czy też pożyczek od rodziny, tudzież znajomych. Dlaczego? Każda inwestycja niesie ze sobą ryzyko,  nawet jeśli wszystko na pierwszy rzut oka wydaje się idealne – świetna lokalizacja, duży popyt – rzeczywistość może to wszystko brutalnie zweryfikować. Krótko mówiąc, zamiast zyskać możemy stracić i to całkiem sporo, a pożyczki trzeba będzie spłacić i lepiej jest być dłużnikiem rodziny, niż instytucji finansowej. Takie poglądy nie są dominujące. Wiele osób zajmujących się rynkiem nieruchomości decyduje się na finansowanie nieruchomości kredytem, inne szukają inwestorów, a pozostałe kierują się do crowdfundingu nieruchomości. Każde podejście ma swoje mocne i słabe strony. 

Przygotowując się do kupna pierwszego mieszkania z przeznaczeniem na flipping powinniśmy więc gruntownie się przygotować. Analiza rynku nieruchomości w mieście, czy też dzielnicy, w którym planujemy zakup stanowi podstawę wszelkich działań. Co powinna zawierać taka analiza, na czym powinniśmy się skupić w pierwszej kolejności? Pomocne może być odpowiedzenie sobie na kilka pytań. 

Czy jesteśmy w stanie wygenerować wartość dodaną inwestycji?

Czy kapitał nam się zwróci, czy też raczej stracimy? A może uda nam się zarobić? 

Są czynniki, na które mamy znikomy wpływ, jednak wiele rzeczy jesteśmy w stanie przewidzieć.

Na sukces lub też jego brak składa się kilka czynników:

lokalizacja nieruchomości

To bardzo ważna kwestia. Czy jest dobry dojazd do centrum, czy w pobliżu są sklepy, apteki? Jeśli naszym klientem docelowym jest rodzina z dziećmi- czy w pobliżu znajdują się przedszkola, żłobki? To bardzo ważne, zwłaszcza jeśli planujemy inwestycje w dużym mieście. Życie toczy się dziś w zawrotnym tempie, więc odpowiednia lokalizacja to najistotniejsze kryterium, jakim kierują się przyszli nabywcy. Nikt nie chce tracić czasu na dojazdy. A może nawet nie tyle nie chce, co nie może sobie na to pozwolić

dynamika rynku

Warto mieć rozeznanie, czy w pobliżu znajdują się inne mieszkania na sprzedaż, w jaki sposób rynek na niego reaguje, czy jest duży popyt i zapotrzebowanie. Pomocna w tym względzie może być konsultacja z biurem nieruchomości, lub też samodzielne wyszukiwanie informacji. Warto obserwować portale ogłoszeniowe, sprawdzać trendy cen nieruchomości w zbliżonej lokalizacji. Jeśli chcemy kupić mieszkanie w danej lokalizacji, a niedaleko jest mieszkanie, które od wielu miesięcy jest wystawione na sprzedaż powinniśmy się  głęboko zastanowić, czy warto inwestować.

Wybór grupy docelowej

Przykładowo,  jeśli mieszkanie, którym jesteśmy zainteresowani lub też staliśmy się  już jego najemcami znajduję się w ścisłym centrum, w pobliżu uczelni, bibliotek itp. to jakiej grupie może się ono wydać szczególnie atrakcyjne? Na przykład studentom, którzy przyjeżdżają do innego miasta celem kontynuacji nauki, a  rodzice na dobry start postanowili im kupić mieszkanie. Jako, że nie do końca znają realia panujące na rynku nieruchomości w mieście, może to stanowić dla szanse na korzystną transakcję. Jak przekonać naszych przykładowych klientów do zakupu? To dosyć proste, nie dość, że lokalizacja jest atrakcyjna, to po prostu urządźmy mieszkanie tak, aby przyszły student czuł w nim się dobrze i swobodnie. Jeśli nie jesteśmy w stanie sami tego zrobić warto zwrócić się o pomoc do projektanta wnętrz.

remont

Mieszkanie, które jest relatywnie tanie zazwyczaj jest w złym stanie technicznym  i faktycznie może stanowić nie lada okazję dla house flipperów. Odpowiednia modernizacja, ciekawy, nieszablonowy wystrój w dosyć znaczny sposób zwiększa wartość mieszkania. Jeśli nie mamy sprawdzonej ekipy remontowej, zatrudnijmy taką. Czym się kierować przy wyborze ekipy remontowej? Nawet jeśli nie znamy się – a nie musimy się znać – na remontach obowiązkiem jest zadanie kilku pytań: pytajmy o zakres prac, ich cenę, jak szybko remont zostanie zrobiony, porównajmy to z innymi ekipami i wybierzmy tę, która wydaje się  najbardziej kompetentna. Podpisując umowę zawsze pamiętajmy o sporządzeniu harmonogramu pracy – nie wywiązywanie się z niego stanowi podstawę do rezygnacji z usług danej firmy remontowej. Nawet jeśli kogoś wybierzemy i okaże się to błędem, nie wahajmy się podjąć ostatecznych rozwiązań, zwolnić daną firmę.

Chłodna głowa

Rozpoczynając przygodę z flippingiem mieszkaniowym warto mieć na uwadze, że nie wszystko złoto co się świeci. Przekładając to na rynek nieruchomości, jeśli oferta jest zbyt atrakcyjna, a my nie posiadamy jeszcze dużego doświadczenia łatwo możemy na tym interesie stracić. Dlatego nie bójmy się korzystać z usług osób, które zajmują się zawodowo np. wyceną nieruchomości. Jasne, będziemy musieli zapłacić prowizję itp, natomiast będziemy mieli jasność sytuacji. Jeśli cena jest zbyt niska, może wiązać się to z faktem, iż stan techniczny budynku nie jest najlepszy, w takim razie skontaktujmy się z inspektorem, który profesjonalnie to oceni. Wątpliwości budzi stan prawny  nieruchomości, udajmy się po poradę do prawnika. Osoby zawodowo zajmujące się flippingiem oraz sprzedażą mieszkań mają całą siatkę współpracowników, która pomaga im przeprowadzić transakcje uczciwie i legalnie do samego końca, by uniknąć przykrych niespodzianek.
To prawda, na jednej transakcji można zarobić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych, trzeba jednak działać szybko i zdecydowanie. Pozyskiwanie finansowanie to jedna z najważniejszych kwestii   w tej branży, bez odpowiedniego kapitału i zabezpieczenia finansowego nie ma co marzyć o milionowych zyskach. Mimo wszystko, nieruchomości stanowią i tak jedną z pewniejszych inwestycji, więc nawet jeśli nie uda nam się czegoś sprzedać, zawsze możemy wynająć, czy też poczekać na lepszą koniunkturę. Decydując się na flipping mieszkaniowy pamiętajmy jednak o oszacowaniu ryzyka – czasami  mniej nie znaczy lepiej. Przed zaangażowaniem się we flip mieszkaniowy trzeba uzbroić się w pełen przekrój wiedzy oraz umiejętności praktycznych. Dzięki temu cała procedura będzie bezpieczniejsza, a korzyści znacznie większe.