Działalność gospodarcza a kredyt hipoteczny – najważniejsze informacje

7 września, 2021Autor: SimplisLiczba komentarzy: 0

Prowadzisz działalność gospodarczą i planujesz wziąć kredyt hipoteczny? Sprawdź, jakie warunki musisz spełnić, aby bank sfinansował zakup nieruchomości. Banki inaczej oceniają zdolność kredytową przedsiębiorców i osób pracujących na tzw. etacie. Warto więc dobrze przygotować się do procedury wnioskowania o kredyt hipoteczny.

Z artykułu dowiesz się:

• jakie czynniki wpływają na udzielenie kredytu hipotecznego przy działalności gospodarczej,
  
• jak poprawić zdolność kredytową przy działalności gospodarczej,
  
• jaki wkład własny jest wymagany przy działalności gospodarczej,
  
• jakie dokumenty dotyczące działalności gospodarcze są wymagane do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny.

Czynniki wpływające na kredyt hipoteczny dla osób z działalnością gospodarczą

Jeżeli masz zamiar wnioskować o kredyt hipoteczny, przyjrzyj się swojej działalności gospodarczej z perspektywy analityka bankowego. Będzie on analizował wiele czynników, na podstawie których zostanie wydana decyzja kredytowa:

• forma prowadzonej działalności,
  
• forma rozliczeń księgowych,
  
• branża,
  
• długość prowadzenia działalności,
  
• rodzaj współpracy z klientami,
  
• przychody i płynność finansowa,
  
• zobowiązania kredytowe.

Istotne jest, aby w firmie panował porządek – dotyczy to szczególnie prowadzonej dokumentacji. Analizy prowadzone przez bank przed podjęciem decyzji w sprawie kredytu mogą być bardzo szczegółowe, dlatego zadbaj o to, aby wszystko było w jak najlepszym porządku. 

Forma działalności gospodarczej

Kredytobiorca może prowadzić działalność w formie:

• jednoosobowej działalności gospodarczej – najbardziej pożądana przez banki,
  
• spółki (cywilnej, jawnej, partnerskiej) – więcej formalności,
  
• spółki komandytowej – tylko część banków akceptuje dochód komandytariusza (nie komplementariusza),
  
• spółki z o.o. – dochód spółki nie jest uwzględniany. Dochód wspólników może być wzięty pod uwagę w ramach powołania na członka zarządu lub członka rady nadzorczej.

Forma działalności ma ogromny wpływ na szanse uzyskania kredytu hipotecznego. Najczęściej o kredyt ubiegają się osoby, które prowadzą jednoosobową działalność gospodarczą – choć zdarza się, że wnioski takie składają też osoby prowadzące spółki. 

Forma rozliczeń księgowych

Forma rozliczeń podatkowych także może mieć wpływ na to, jak klient jest traktowany przez banki (tzw. scoring kredytowy). Najczęściej stosuje się poniższe zasady:

• pełna księgowość – większość banków do oceny kredytowej bierze pod uwagę dochód netto do liczenia zdolności kredytowej,
  
• księga przychodów i rozchodów – podejście banków podobne jak wyżej – im wyższe płacone podatki, tym wyższa zdolność,
  
• ryczałt – sprawdzana jest stawka podatkowa. Im wyższa, tym wyższa zdolność kredytowa. Niestety tylko części przychodu traktowana jest jako dochód, z reguły około 30%,
  
• karta podatkowa – dochód oblicza się na podstawie deklaracji płaconego podatku. Bank mnożą go odpowiednio przez 4, 5 lub 7, aby ustalić wynik brany do analizy. 

Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości co do najlepszej formy rozliczeń, koniecznie skorzystaj z profesjonalnego wsparcia księgowego. Dzięki temu nie tylko zyskasz najbardziej optymalny sposób opodatkowania swojej firmy, ale też zwiększysz szanse na uzyskanie kredytu. 

Branża

Jeszcze jakiś czas temu przedsiębiorcy nie mieli świadomości, jak ważna dla decyzji o udzieleniu kredytu hipotecznego jest ich branża. Wszystko zmieniła pandemia COVID-19, kiedy głośno było o wykluczaniu osób działających w niektórych obszarach jako potencjalnych kredytobiorców. 

Dla banku bardzo istotna jest stabilność biznesu. Lockdowny, których doświadczaliśmy w 2020 i 2021 roku tylko uwypukliły tę kwestię. Podobnych sytuacji nie da się także wykluczyć w przyszłości. Kredyt hipoteczny to najczęściej zobowiązanie na 15-30 lat, dlatego trzeba patrzeć daleko w przód.

Bankowi analitycy analizują zależność branży od różnych sytuacji na rynku. Muszą bowiem być przekonani, że kredyt będzie spłacany terminowo. Dzisiejsze czasy pokazały, że takie branże jak gastronomia, hotelarstwo, sektor beauty mogą mieć utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych. Zmartwień tego typu nie powinni zaś mieć lekarze, prawnicy, programiści, weterynarze, którzy prowadzą własne firmy.

Czas prowadzenia działalności gospodarczej

Jeżeli chodzi o czas prowadzenia działalności gospodarczej przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny, to banki mają jasno określone zasady. Minimalny okres funkcjonowania firmy to 6 miesięcy, jeżeli usługi są świadczone na rzecz byłego pracodawcy, z którym wcześniej mieliśmy zawartą umowę o pracę. 

Współpraca powinna być realizowana na podstawie umowy o współpracę (tzw. umowa B2B). Jeśli ten warunek nie jest spełniony, działalność gospodarcza musi być prowadzona minimum 12 miesięcy. Zdarza się, że banki wymagają aż 24-miesięcznej historii. Dotyczy to w szczególności branż o wyższym ryzyku, np. transportu, usług budowlanych, gastronomii, usług fryzjersko-kosmetycznych.

Rodzaj współpracy z klientami

Rodzaj współpracy z klientami to również niezwykle ważny czynnik, który banki biorą pod uwagę do analizy kredytu hipotecznego przy działalności gospodarczej. Dużo wyższe szanse na uzyskanie finansowania mają te osoby, które usługi świadczą na podstawie umowy o współpracy lub z rozliczeń wynika, że regularnie realizują zlecenia dla tych samych podmiotów. 

Analityk może wtedy zakładać stabilność przychodów. Trudniej mają przedsiębiorcy – freelancerzy, czyli osoby, które aktywnie poszukują klientów i najczęściej wykonują jednorazowe zlecenia. W tym przypadku warto poszukać klientów, którzy będą chcieli zdecydować się na stałą lub cykliczną współpracę. 

Przychody i płynność finansowa

Przechodzimy do sedna, czyli do stanu finansów przedsiębiorcy wnioskującego o kredyt hipoteczny. Niezależnie od formy prowadzenia działalności, formy opodatkowania czy też branży, analitycy bankowi zawsze będą analizowali sytuację finansową firmy.

W pierwszej kolejności porównywany jest dochód rok do roku. Warto wiedzieć, że między kolejnymi latami występują duże różnice w dochodzie, to analityk zawsze przyjmie dochód niższy. Banki stosują ostrożnościowe podejście do określania zdolności finansowej. Zakładają najgorszą z możliwych sytuacji, aby mieć pewność, że kredyt nie będzie nadmiernym obciążeniem i będzie regularnie spłacany.

Analitycy będą wymagali bardzo szczegółowych danych dotyczących sytuacji finansowej działalności. Często będą prosili nawet o wyciągi w konta firmowego. Przygotowując się do kredytu hipotecznego, warto zadbać o przejrzystość wpływów i wydatków.

Równie ważną kwestią jest niezaleganie ze składkami i podatkami. Każda osoba prowadząca działalność gospodarczą i wnioskująca o kredyt hipoteczny musi przedstawić zaświadczenia z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Urzędu Skarbowego, które potwierdzą, że należności są na bieżąco regulowane.

Niektóre banki, sprawdzają stabilność dochodu nawet dwa lata wstecz. Warto zatem dużo wcześniej zacząć planować firmowe finanse, aby formalności związane z udzieleniem kredyty hipotecznego nie sprawiły większych problemów.

Zobowiązania kredytowe

Wnioskowanie o kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej wymaga przedstawienia w banku zobowiązań kredytowych – zarówno prywatnych, jak i tych firmowych. Mają one duże znaczenie dla zdolności kredytowej. Należy przeanalizować:

• kredyty inwestycyjne na firmę,
  
• kredyty ratalne na bieżące prowadzenie działalności gospodarczej,
  
• kredyty obrotowe,
  
• karty kredytowe,
  
• udzielone gwarancje,
  
• leasing finansowy.
  

Wszystkie wymienione pozycje obniżają zdolność kredytową, a co za tym idzie, wpływają na maksymalną kwotę kredytu hipotecznego, jaką można uzyskać.

Jak poprawić zdolność kredytową przy działalności gospodarczej?

Banki analizują sytuację finansową firmy nawet dwa lata wstecz. Możemy jednak zadbać o to, żeby poprawić nasze notowania i uzyskać wyższą zdolność kredytową. Najczęściej stosowane sposoby to:

• jeżeli wnioskujesz o kredyt hipoteczny na potrzeby działalności, zadbaj o dobry biznesplan. Bank chętniej sfinansuje inwestycje dla firmy, która w przyszłości ma duże szanse na sukces;
  
• spłata kredytów i rezygnacja z kart kredytowych;
  
• zatrudnienie pracowników – chociaż generuje koszty, najczęściej wiąże się z rozwojem biznesu;
  
• planowanie przychodów i wydatków – głównym punktem odniesienia dla banków jest dochód za rok ubiegły. Sytuacja finansowa w bieżącym roku, chociaż wciąż ważna, jest czynnikiem analizowanym w dalszej kolejności;
  
• brak straty – wykazywanie straty jest powszechne w działalności gospodarczej. Zarówno zeszłoroczna jak i aktualna strata może uniemożliwić otrzymanie kredytu hipotecznego, dlatego warto jej unikać;
  
• ciągła działalność firmy – w okresie przygotowywania się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego nie należy zawieszać działalności. Banki traktują to równoznaczne z jej zamknięciem;
  
• stosowanie odpisów amortyzacyjnych – amortyzacja środków trwałych może podnieść zdolność kredytową przedsiębiorcy.

Jak widzisz, poprawienie zdolności kredytowej, również w przypadku prowadzenia firmy, jest możliwe. Jeśli planujesz ubieganie się o kredyt hipoteczny, zacznij dbać o zdolność kredytową wcześniej – nawet rok szybciej. Dzięki temu będziesz bardziej wiarygodny w oczach banku. 

Kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej a wkład własny

Niezależnie od tego, czy przedsiębiorca potrzebuje kredytu hipotecznego do celów prywatnych, czy firmowych, musi dysponować wkładem własnym. Tylko wtedy można ubiegać się o finansowanie. Obecnie żaden bank nie oferuje kredytu hipotecznego bez wkładu własnego.

Wysokość wkładu własnego zależy od polityki banku. Nie może wynosić on mniej niż 10% wartości inwestycji, ale często wymagania banku są wyższe. Wysokość może zależeć od rodzaju i wartości kredytowanej nieruchomości, ale także branży prowadzonej działalności gospodarczej.

Wkład własny to nie tylko gotówka! 

Warto pamiętać, że wkład własny nie musi być wpłacony gotówką. Jest to najbardziej popularna forma, ale nie jedyna.

Jako wkład własny banki mogą potraktować:

• zadatek wpłacony na poczet zakupu kredytowanej nieruchomości,
  
• inną nieruchomość, szczególnie działkę, na której budowana będzie inwestycja,
  
• środki zgromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE),
  
• wypłacone środki z Pracowniczych Planów Kapitałowych,
  
• książeczkę mieszkaniową.

Przed złożeniem zapytania o kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej w danym banku koniecznie dowiedz się, co dokładnie uznawane jest za wkład własny. W ten sposób lepiej przygotujesz się do ubiegania się o kredyt.

Dokumenty potrzebne do uzyskania kredytu hipotecznego przy działalności gospodarczej

W przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej lista wymaganych przez bank dokumentów jest dość długa:

• PIT co najmniej za ostatni rok, często za dwa lata,
  
• podsumowanie wszystkich rozliczonych miesięcy w podatkowej książce przychodów i rozchodów (KPIR) za bieżąc rok,
  
• podsumowanie wszystkich rozliczonych miesięcy w podatkowej książce przychodów i rozchodów (KPIR) za ubiegły rok,
  
• szczegółowa książka przychodów i rozchodów (KPIR) za ostatni rozliczony miesiąc bieżącego roku,
  
• szczegółowa książka przychodów i rozchodów (KPIR) za ostatni rozliczony miesiąc ubiegłego roku,
  
• ewidencja środków trwałych,
  
• tabela amortyzacyjna,
  
• umowa spółki, jeśli działalność prowadzona jest np. w formie spółki cywilnej, spółki z ograniczoną odpowiedzialnością,
   
• aktualny odpis z rejestru przedsiębiorców (KRS) lub zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej (CEiDG),
  
• aktualne zaświadczenia z Urzędu Skarbowego o braku zaległości z zobowiązaniami podatkowymi, najczęściej nie starsze niż jeden miesiąc,
   
• aktualne zaświadczenie z ZUS o braku zaległości z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne, najczęściej nie starsze niż jeden miesiąc,

• wyciąg z konta firmowego za ostatnie 3-6-12 miesięcy, a jeżeli składki ZUS lub podatek zostały opłacone z innego konta, np. z prywatnego, także wyciąg za cały miesiąc z tego konta,
  
• zaświadczenia dotyczące terminowości spłaty zobowiązań kredytowych działalności gospodarczej,
  
• umowy leasingu,
  
• podsumowanie wszystkich rozliczonych miesięcy z ewidencji sprzedaży – dotyczy ryczałtu,
  
• decyzja urzędu skarbowego ustalająca wysokość podatku – dotyczy karty podatkowej,
  
• Bilans i Rachunek zysków i Strat – dotyczy pełnej rachunkowości.
  

Warto przygotować dokumenty wcześniej, ponieważ czas oczekiwania na niektóre z nich może być nieco dłuższy. O przygotowanie części dokumentów można poprosić pracownika księgowości. Dzięki temu dokumenty będą przygotowane w sposób rzetelny i profesjonalny. 

W uzyskaniu kredytu pomoże Ci kalkulator kredytowy!

Jeśli zależy Ci na uzyskaniu kredytu hipotecznego przy działalności gospodarczej, a przy tym chcesz cieszyć się dobrymi warunkami kredytowania, koniecznie skorzystaj z kalkulatora kredytowego. Dzięki temu prostemu narzędzie sprawdzisz, na jakie warunki możesz liczyć – w ten sposób z pewnością znajdziesz najlepszą ofertę kredytową dla siebie! Co istotne, korzystając z kalkulatora kredytowego możesz swobodnie modyfikować parametry kredytu, co także pozwoli Ci na dopasowanie oferty do swoich potrzeb. 

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – to możliwe! 

Proces wnioskowania o kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej wymaga dużego zaangażowania i przygotowania wielu dokumentów. Może trwać dłużej niż w przypadku osób zatrudnionych na podstawie umowy o pracę. Niemniej jednak banki udzielają kredytów hipotecznych osobom prowadzącym działalność gospodarczą na podobnych zasadach. Trzeba tylko uzbroić się w cierpliwość. Niekiedy warto skorzystać z pomocy doradcy finansowego lub doradcy kredytowego.