Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu?
Wynajem mieszkań stanowi bardzo istotną część całego rynku nieruchomości. Jak wynika z badań przeprowadzonych przez morizon.pl popyt na wynajem mieszkań stanowi 21,76 % całego popytu na rynku mieszkaniowym. Coraz chętniej wynajmujemy lokale, nie tylko w celach mieszkaniowych, ale także użytkowych. Co zrobić jednak w sytuacji, gdzie z różnych przyczyn, gdy my jako najemca, lub też wynajmujący zdecyduje się na wypowiedzenie umowy? Jak wygląda taka procedura, jak napisać wypowiedzenie najmu? Jakie są ustawowe terminy?
Wypowiedzenie umowy najmu – co na ten temat mówią przepisy prawa?
Każda ze stron ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu. Nie zawsze jest to jednak możliwe w dowolnym momencie.
W przypadku umowy zawartej na czas określony, wynajmujący nie może jej wypowiedzieć w każdym przypadku. Art 673 kodeksu cywilnego mówi jasno „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Warto więc już przy podpisywaniu umowy najmu określić odgórnie powody, w których umowa może zostać wypowiedziana. Ważne by były one jak najbardziej sprecyzowane, tak by w przyszłości nie powodowało to niepotrzebnych problemów.
Jako przykład można podać zawarcie w umowie zapisu mówiącego o możliwości wypowiedzenia umowy z “ważnych powodów”. Jest to bardzo ogólne stwierdzenie, które tak naprawdę niewiele mówi. Nie określa, czy te powody mają być ważne dla najemcy, czy też wynajmującego, jakie to konkretnie powody. Tworzy to możliwość swobodnej interpretacji dla każdej ze stron.
Dlatego bardzo ważne by dodatkowe zapisy w umowie były skondensowane.
Wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym
Przepisy kodeksu cywilnego również w tym zakresie są dosyć jednoznaczne,,muszą zostać spełnione urzędowe przesłanki, by wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym. Zarówno najemca, jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę najmu w następujących sytuacjach:
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli Najemca:
- użytkuje lokal w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i pomimo upomnień Wynajmującego, nie zaprzestaje takowych działań (Art. 667 § 2 K.C.);
- zaniedbuje lokal do tego stopnia, że nieruchomość narażona jest na utratę lub uszkodzenia. (Art. 667 § 2 K.C.);
- zalega z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (Art. 672 K.C.
- wynajmuje, podnajmuje albo bezpłatnie użycza lokal lub jego część osobom trzecim, bez zgody Wynajmującego na piśmie.
Prawo wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym najemcy przysługuje, gdy:
- lokal w chwili wydania miał wady uniemożliwiające używania go według umowy,
- wady lokalu powstały po wydaniu najemcy, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, albo jeżeli wady usunąć się nie da (art. 664 §2 k.c.),
- wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub (…) osób u niego zatrudnionych (art. 682 k.c.).
Okres wypowiedzenia najmu – kiedy wynajmujący musi opuścić lokal?
W przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony wygląda to nieco inaczej. W tym przypadku umowa może zostać wypowiedziana bez podawania przyczyny. Wynika to z art. 673 KC. Obowiązują jednak odpowiednie okresy wypowiedzenia, jeżeli nie zostało to sprecyzowane w umowie najmu, stosowane są przepisy kodeksu cywilnego.
Okres wypowiedzenia zależny jest od sposobu płatności czynszu:
- miesięczne – umowę można wypowiedzieć z miesięcznym wyprzedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego
- rzadziej niż raz na miesiąc np. co 2 miesiące – obowiązuje 3 miesięczny okres wypowiedzenia
- częściej niż raz na miesiąc – obowiązuje 3 dniowy okres wyprzedzenia
- codziennie – umowę można wypowiedzieć z dnia na dzień
Jakie elementy powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu?
Wzory wypowiedzenia umowy najmu bez trudu można znaleźć w internecie, ale też bez większych problemów można je napisać samodzielnie. Należy pamiętać, że jak każde tego typu pismo musi zawierać w sobie kilka niezbędnych rzeczy.
- miejscowość i data sporządzenia dokumentu
- adres wypowiadającego umowę, najczęściej właściciela lokalu
- adres najemcy, czyli adres wynajmowanego lokalu
- podstawę prawną, na mocy której wypowiadana jest umowa np. art 673 KC
- termin, w którym umowa najmu wygasa
- uzasadnienie wypowiedzenia umowy
Wypowiedzenie umowy najmu – dodatkowe informacje
Dokument powinien sporządzony być w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron, wypowiedzenie nie musi być poświadczone notarialnie. Okres wypowiedzenia liczony jest od dnia, w którym druga strona miała możliwość zapoznania się z oświadczeniem o wypowiedzeniu. Umowa najmu, która została zawarta ustnie traktowana jest jako umowa na czas nieoznaczony, toteż obowiązuje 3 miesięczny okres wypowiedzenia.
Powiązanie wpisy
